“跳单”买卖“经转商”房核错原值，36万元的税费误差该谁承担？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-144）

“跳单”买卖“经转商”房核错原值，36万元的税费误差该谁承担？

---祁某诉赵某房屋买卖合同纠纷(二审)法律解析

【关键词】

跳单 房屋买卖  税费  原值  经转商  合理注意义务  谨慎审查 税费误差 税费核实 实缴税费 估算税费

【要点提示】

二手房交易过程中，在合同约定税费均由买受人承担的情况下，买受人应当在核实房屋原值的过程中尽到足够审慎义务，如果认为税费金额严重影响房屋交易，应当到税务机关进行税费核实。

【当事人信息】

原告：祁某（买受人、被上诉人）

被告：赵某（出卖人、上诉人）

第三人：某房产中介公司（居间方、被上诉人）

【案情简介】

2016年1月16日赵某与祁某通过某房产中介公司签订《存量房屋买卖合同》约定：赵某向祁某出售涉案房屋，成交价格为304万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为126万元；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意，交易过程中所产生的税费均由买受人承担；合同履行过程中因政策变动原因导致缴纳新的税、费的，由政策变动后规定的缴纳方承担，政策变动后未明确缴纳方的，买卖双方同意，由买受人承担；房屋交易涉及的契税、印花税、交易登记费、增值税、营业税、所得税等税费的具体金额应以税务机关核定的金额为准，中介工作人员口头及书面估算的金额与实际应缴纳的金额可能存在差异，仅供交易双方参考，如税费金额可能严重影响您是否进行本次交易，请以在税务机关咨询并核实的税费金额为判断依据。

同日，三方签订《补充协议》约定：甲乙双方同意，交易房屋的总价款为430万元，此价格不含税；关于税费的承担，甲乙双方同意，本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准（丙方及任何其他方计算的税费金额均为参考，不能作为税费缴纳依据），税费的具体承担方式为全部由乙方承担；如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。某房产中介公司另制作《房地产经纪服务事项告知书》，内容为：...交易房屋原契税票开具时间为：2013年1月10日；交易房屋原契税票记载的购房款金额：2329201元。告知书落款处由房屋买受人祁某与房屋出卖人赵某签名并书写日期。

签订上述文件后，双方依约履行了义务。祁某支付了房款，并取得涉案房屋所有权证且实际入住该房屋。赵某协助祁某办理了过户手续，并交付了房屋。在办理房屋过户手续过程中，祁某于2016年3月11日向税务部门交纳个人所得税444214.54元，与其之前了解到的约9万元的个人所得税数额产生巨大差异。

经查，买卖双方是从链家公司跳单到某房产中介公司的，在链家公司曾核算过税费；某房产中介公司业务员认可赵某确实拿出了一堆票出来，也说过个税大概是9万元左右，因双方在链家公司已经算过了，对票据就没仔细看。第三人某中介公司称：因为双方之前已经算过了，合同条款基本已经谈好了，中介方就没有仔细问；税费没有去税务机关核实，因为这不是必须流程，税务机关能否核出具体数额也不一定。赵某称：所有的票据赵某都提交了；原值的计算是很复杂的，通过这个诉讼赵某才对计算方式有所了解。另，诉争房屋系赵某于2004年8月自开发商北京某房地产开发有限公司购买的经济适用房，购房总价款为488567元。2012年2月13日，赵某将房屋面积的1%出售给父亲赵某1。同日，赵某按照房屋总面积132.34平方米交纳了经济适用住房购房满五年上市补缴土地收益212061元，赵某与赵某1取得诉争房屋所有权证，共有情况为按份共有，房屋性质为商品房。2013年1月10日，赵某回购了上述房屋面积1%计1.32平方米，回购金额为23292.01元，同日，赵某重新取得诉争房屋所有权证，房屋性质为商品房。

祁某认为赵某向其隐瞒了2013年“经转商”的事实，隐瞒了48万余元的原值票据，遂诉讼至法院请求：1、赵某返还祁某多支付的36万元税款，2、赵某赔偿给祁某造成的利息损失。

【法院判决】

一审：1、赵某给付祁某税款五万元；2、驳回祁某其他诉讼请求。

二审（改判）：1、撤销一审判决；2、驳回祁某的全部诉讼请求。

【案件解析】

一、买受人在签订房屋买卖合同中对涉及到税费约定方面应注意的关键点有哪些？

就本案例买受人祁某而言，其应当对合同税费约定内容予以充分理解并受此约束，注意到如下三个关键问题：1.税费均由其承担；2.估算金额仅供参考；3.合同提示其以在税务机关咨询并核实的税费金额为判断依据。

二、法院在裁判因核错原值而增加的交易税费谁来承担方面主要考量哪些因素？

房屋买卖合同中三方当事人就税费负担问题有明确约定：本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准（第三人及任何其他方计算的税费金额均为参考，不能作为税费缴纳依据），税费的具体承担方式为全部由买方祁某承担；某房产中介公司工作人员口头及书面估算的金额与实际应缴纳的金额可能存在差异，仅供交易双方参考，如税费金额可能严重影响是否进行本次交易，请以在税务机关咨询并核实的税费金额为判断依据。

对于买受人祁某来说，其应当在核实房屋原值的过程中尽到足够审慎义务，必要时向税务机关咨询，并应当预见到因计算错误多缴或少缴税款的风险。事实上，祁某对赵某提供的票据未进行仔细核对，并轻信中介人员计算的原值，显然未尽到必要的谨慎注意义务。因此，对于因税费计算错误而多缴纳的税款，祁某理应自担风险。

对于出卖人赵某来说，合同约定赵某不承担税费，税费缴纳多少对赵某没有任何影响，故赵某不存在与合同义务履行风险相对应的注意义务。在税费问题上，赵某的主要合同义务是如实提供相关票据作为税费计算依据。从本案审理的情况来看，并无证据证明赵某对房屋原值相关信息存在错误披露和恶意隐瞒的事实，故赵某不存在违约行为，不应承担赔偿责任。

综上，买受人祁某对自己履行合同义务中的风险缺乏审慎，实缴税费与估算税费之间的差额属于其自担风险的范畴，与赵某无关。祁某要求赵某支付上述税款差额并赔偿利息损失，既无事实基础，亦无法律依据，故其诉讼请求应予以驳回。

【涉案法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项

第一百七十条　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

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